购买海滨别墅的经济学

购买海滨别墅可以带来丰厚的投资回报、可靠的收入来源，以及前往令人愉悦的度假胜地的便利。许多海滨别墅投资者购买房屋，然后在旅游高峰期出租。由于寒冷地区的居民渴望温暖的阳光浴，佛罗里达州的海滨别墅业主可能会在11月~次年4月将房屋出租。

许多海滨别墅投资者声称，他们在一年中较冷的半年租金收入足以支付自己的全年开支。实际上，这让他们可以在非旺季免费住在房子里。

在决定购买海滨别墅之前，了解其中涉及的经济因素至关重要。缺点包括高昂的借贷成本、保险费用、水电账单，以及物业管理方面的各种麻烦。

怎样购买海滨别墅

在购买任何房地产时，市场时机都是一个至关重要的考虑因素。大多数抵押贷款要求首付20%或更少，这导致投资者通常会使用大量杠杆。当杠杆率较高时，价格变动对回报的影响通常远大于资产收入。

请注意：如果投资者在错误的时间申请海滨别墅抵押贷款，则可能会损失大量资金。

没必要拥有海滨别墅，价格比其他房屋更具有顺周期性。如果过去几年的经济状况良好，房地产价格上涨，市场可能早就应该进行调整。同样，价格下跌和经济低迷表明现在是买房的好时机。

购买海滨别墅需要考虑的问题与购买房屋相同。但是，首次出租房屋的业主需要小心谨慎。务必检查房屋，最好在专业人士的帮助下进行。查看房产契约，确定附近的犯罪率，并考虑当地在飓风和洪水期间的历史。

与内陆地区的类似房屋相比，海滨别墅的价格要高得多。根据Zillow的统计数据，在佛罗里达州一个受欢迎的海滨小镇德拉海滩，截至2022年1月，这里的房价中位数为$312890。自2021年1月以来，当地的房价上涨了24%以上。度假房产的抵押贷款利率通常也高于主要住房的利率。

利息费用会对投资者的收益产生巨大影响。例如，30年期、$1000000的抵押贷款，利率为4%，每月的本金和利息支付为$4774。同样的抵押贷款，利率为5%，每月的本金和利息支付为$5368。每月$600的差额很快就会累积起来。

与主要住宅的保险费用相比，海滨别墅的房主保险要高出几倍，这种成本差异通常主要是由于强制购买洪水保险。21世纪初，保险费用飙升，尤其是在遭受大范围飓风破坏的美国东海岸。

佛罗里达州海滨住宅每年支付$10000以上的洪水保险费越来越普遍。其他东海岸州，例如北卡罗来纳州，要求的保费更合理。加利福尼亚州的保险费用通常低于东海岸，但节省的费用会被更高的房地产价格抵消。

租一套海滨别墅的费用远不止抵押贷款、水电费和有线电视费。考虑到许多海滨别墅的价值，税单可能会很高。如果海滨别墅是收益性房产，房主通常必须支付营销和广告费用，花钱雇人炫耀房产只是这些费用的一部分。对于某些非常不幸的海滨别墅业主，可能还必须承担与租户纠纷诉讼相关的法律费用。

物业管理涉及的不仅仅是签署租赁协议和收取租金费用。当暖通空调机组或冰箱等设备损坏时，海滨别墅的业主将全权负责维修。油漆、景观美化、屋顶维护和害虫防治只是海滨别墅业主职责范围内的少数几项任务。

在美国许多地方，空调被视为必不可少的服务，各州对房东都有具体要求。这意味着海滨别墅业主必须在合理的时间内修好空调，否则，租户有权退出租约或自行安排维修，并从租金中扣除维修费用。

大多数业主没有足够的精力兼顾这些责任，除非他们成为全职房地产投资者，因此他们通常会聘请全职物业经理。物业经理负责日常工作、在旅游旺季推销海滨别墅、执行租赁协议，并驱逐不付房租的房客。不幸的是，一名优秀的物业经理并不便宜，根据服务范围，大多数物业经理收取租金的8%~12%，这会迅速侵蚀利润。